土地使用权能不能摊销？多层建筑物土地面积分摊是如何规定的？

一、土地使用权摊销计入合同履约成本

企业为履行合同可能会发生各种成本，属于其他企业会计准则(例如，《企业会计准则第1号—存货》《企业会计准则第4号—固定资产》以及《企业会计准则第6号—无形资产》等)规范范围的，应当按照相关企业会计准则进行会计处理;不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，应当作为合同履约成本确认为一项资产：

(一)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。包括直接材料、直接人工、制造费用、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本等等。

(二)该成本增加了企业未来用于履行(包括持续履行)履约义务的资源。

(三)该成本预期能够收回。

二、土地摊销如何计算

土地分摊类型大致可分为两种：

(一)平面土地使用权分摊。这种类型分摊较简单，可按独自面积在共有使用权面积中的比例确定。

(二)多层建筑物土地面积分摊。其中包括多层多用途和多层单一用途土地面积分摊，在这种情况中土地只作为建筑物的附属形态出现，但由于用途不同，地价不同，土地使用者应分摊的税费就不同，享有的土地面积也不相同。

由于土地使用情况复杂，以下几种土地面积分摊的计算方法可供参考：

(一)平均分摊法。这是目前被广泛采用的方法，适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定。可用以下公式计算：

土地共有使用权分摊面积=使用者独立拥有的占地面积或建筑面积-在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和×土地共有使用权面积。

(二)土地用途分摊法。或称地价分摊法，适用于对多层多用途建筑物进行土地分摊。在土地利用当中，由于土地用途不同，层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使用者拥有多少土地面积，应承担多少税费，可以说是比较公平合理的一种方法。具体操作可用以下公式：地分摊面积=底层土地面积×(某一用途地价-不同用途地价之和)×某一使用者拥有的层数

其中相同用途的地价累加，这一公式也适用于同一层有多种用途的建筑物。

(三)楼价分摊法。适用于对不同用途相同层数的建筑物土地进行分摊。如果不同用途相同层数的建筑物需要交同样的税费，就不太合理，所以还应利用楼价对同一用途不同楼层的土地进行分摊修正。由于不同层数的楼价是受市场因素影响的，楼的地价则不变，所以用楼价来修正地价可以说是一种操作简单的办法。计算公式为：

修正后的土地分摊面积=某一层楼价÷所有层楼价之和×修正前土地分摊面积。

三、土地使用权能不能摊销

(一)购入或者非货币交换得到的土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本;在建期间影响土地使用年限，折旧时应该扣除在建期间的使用年限。

(二)原来作为无形资产的土地使用权与地上建筑物一起投入改扩建用于自用时，继续摊销计入在建工程，而地上建筑物停止折旧。

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